相談事例

空き家

• 空き家を相続したものの利用する予定はない。
  どうすればいいの？

  住宅は使用されないと老朽化が進行します。放置が一番の問題です。すでに老朽化しており、リフォーム等を施しても使用が難しい場合は、取り壊して更地で所有するか、売却するかが考えられます。住まいとして活用でき、需要もある地域であれば、賃貸住宅として貸し出すのも一つの方法です。住宅のまま保有する場合も、更地にして保有する場合も、適切な維持管理は必須です。遠方にお住まいなら、地元の不動産事業者へ管理を委託するなどの選択肢もあります。

• 親が施設に入所する。自分の家族は県外にいるので、
  親が居住していた家は空き家になる可能性が高い。
  どうすればいいの？

  売却をお考えなら、居住用財産を売却した際に生じる譲渡益に対して譲渡税がかかりますが、3,000万円の控除を受ける軽減制度があります。しかし、この制度は期限の定めもある上、その住宅に居住していた所有者が譲渡した場合に限られます。将来、相続人となる相談者様に居住予定がないなら、所有者様がご健在なうちに相談の上、売却・譲渡するのも一つの方法です。

アパート・賃貸

• 更新料と更新手数料って
  支払わなくちゃいけないの?

  まず更新料は賃貸借契約書に更新料の定めがある場合、支払う義務があります。契約更新（合意更新）の際、管理業者から更新手続きの労務報酬として事務手数料を請求されることがありますが、一般には管理業者は貸主からの委託で更新事務を行うので、その手数料は貸主が負担すべきものです。ただし、借主が貸主との交渉や更新事務を管理業者に依頼した場合などでは、その労務に対する費用が発生する場合があります。

• 退去時にハウスクリーニング費用を請求された。
  契約書には、原状回復費用はガイドラインに
  従うとあるが、支払う必要はある？

  ガイドラインに従う限り、支払う必要はありません。国土交通省が公表する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」には、ハウスクリーニング費用は賃貸人の負担と記載されています。「ハウスクリーニング費用を賃借人の負担とする」という内容の特約が契約書になければ、基本的に支払う義務はありません。しかし、喫煙により居室全体でクロスなどがヤニで変色したり臭いが付着したりしている場合には「居室全体のクリーニングまたは張替費用の支払いを賃借人の負担とする」と判断される可能性もあります。

マンション・中古住宅

• マンション購入のため申込金を支払ったが、
  こちらの都合でキャンセルしたい。申込金は戻ってくる？

  宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申し込みの撤回を行った場合、受領した預り金を返還すると規定しています。支払った申込金は物件購入の意思を示すため等に支払った預り金ですので、自己都合によるキャンセルでも返還されます。契約締結前に支払う金銭がある場合、支払う理由と取扱いについて売主や媒介業者に確認しましょう。

• 中古物件を購入しようと契約を結んで手付金を支払ったが
  キャンセルしたい。不動産会社から｢契約を解除しても
  手付金は返せない｣と言われたが、どうして？

  不動産売買の場合、契約を解除する際には手付金は戻りません。手付金は一般的に「解約手付」として授受されます。解約手付とは、売買契約後、何らかの事情で契約解除する場合、買い主はそれを放棄することで解除できる、というものです。そのため今回の場合は契約解除しても手付金は戻ってきません。なお、解約手付による解除ができるのは、相手方が履行に着手するまでの間で、以降は手付を放棄しても解除できなくなるので注意しましょう。

• 中古一戸建てを買ったが、引っ越してみるとエアコンが
  撤去されていた。エアコンを付けてもらうことはできる？

  売買契約に当たっては「付帯設備及び物件状況確認書」（名称は異なる場合があります）を作成し、エアコンなどの付帯設備の引き渡し条件を事前に確認するのが一般的です。付帯設備だとされたものは、不動産とともに売買の対象になります。エアコンが付帯設備表などで確認したものであれば、付けるよう請求できます。ただし何の取り決めもないと、こうしたトラブルが発生するので、売買契約前に「付帯設備及び物件状況確認書」で確認することが大切です。

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